Дмитрий Мыслин
Управляющий партнер
Столь значительное Отрицательное поглощение в классе Б связано С миграцией в качество. Большинство арендаторы пользуется падением арендных ставок в классе А И переезжают в Более качественные офисы за меньшие деньги. Так, пользуясь сложившейся ситуацией на рынке, арендаторы улучшают правила Для своих работников, по возможности сокращая при этом расходы.
С учетом огромного числа свободных площадей в классе А, А Также резкого повышения относительной величины налоговых вычетов на имущество в сравнении С низкими ставками в классе Б, в в течение нескольких следующих лет тенденция перехода в класс А только усилится. Может быть, скоро мы увидим Как некачественные реставрации в труднодоступных промзонах будут полностью пустовать.
Темпы нового возведения сохранились высокими. Несмотря на сложные экономические правила, объекты С высокой стадией готовности достраиваются И выходят на рынок. Продолжает формироваться избыточное Предложение.
совокупный Объем чистого поглощения, показывающий исправление занимаемых арендаторами офисных площадей, достиг отрицательного значения, Что обусловлено высвобождением помещений класса Б в условиях экономического падения.
Доля вакантных площадей за первые 3 месяца года выросла на 1, 6 П. П. На данный момент времени бесприпятственно Более 3 млн. Кв. М офисных помещений, в составе которых 1 млн. Кв. М относится к объектам класса А.
в целях привлечения арендаторов Собственники должны приспасабливаться к новым условиям. Все больше арендодателей переходят на рублевые договоры. Было уменьшение запрашиваемых арендных ставок в рублевом эквиваленте, Собственники помещений корректируют коммерческие правила, стараясь приблизиться к ожиданиям арендаторов.
Андрей Лукашев
Управляющий партнер
Стадия активного пересмотра действующих условий аренды проходит, И во 2-м квартале мы ожидаем Увеличение числа новых договоров аренды, в случае готовности арендодателей фиксировать коммерческие правила на долгое время от 3-х лет.
Предложение
по результатам 1 квартала 2015 г. Общий Объем рынка качественных офисных площадей в столице России достиг 17, 7 млн. Кв. М И составил 3, 8 млн. Кв. М (21%) Для офисов класса А И 13, 9 (79%) млн. Кв. М Для класса Б.
Темпы нового возведения в 1 квартале 2015 г. Сохранились высокими. Несмотря на сложные экономические правила, объекты С высокой стадией готовности достраиваются И выходят на рынок. С января по март на рынке Произошло введено 291 тыс. Кв. М, Что на 27% превышает Объем нового возведения за такой же период прошедшего года. Более 65% всех введенных в 1 квартале помещений относятся к объектам класса Б+. Всего в первые 3 месяца года на рынок вышло 14 офисных объектов, в составе которых к классу А относятся два здания: бизнес центр « Демидов» из делового квартала « Красная Роза», А Также башня « Эволюция» в пределах ММДЦ « Москва-Сити», которая стала крупнейшим новым зданием (на его долю приходится около 30% всех площадей, введенных в 1 квартале 2015 г.). Обратим внимание, Что ввод такого крупного объекта Не повлиял на Уровень свободных площадей в этом субрынке, потому Что офисные помещения в данном здание были выполнены Даже До ввода в использование.
на офисном рынке столицы России сформировались децентрализованные деловые районы. Это отразилось в территориальном распределении новых объектов: по результатам трех месяцев в общем объеме нового предложения Всего 14% офисных площадей Произошло введено в использование на территории ЦАО. максимальный Объем приходится на районы Москва-Сити (30%), А Также юго-западного направления (31%), где были построены такие крупные объекты, Как « Нео Гео» И корпус С « Омега2».
Так, за 1 квартал совокупный Объем рынка офисных помещений за счет нового возведения увеличился на 1, 7%. Для объектов класса А Рост составил 2, 6%, Для класса Б Рост составил 1, 4%.
До конца 2015 Г. На московском рынке к вводу в использование девелоперами заявлено еще Более 1 млн. Кв. М высококачественных офисных площадей. Но в условиях сложившейся экономической положения И кризиса спроса, Часть озвученных строек будет перенесена на Более поздние сроки. В последующие 3 квартала мы ожидаем снижения объемов нового возведения на 40-50% по сопоставлению С 2014 Г. Наиболее Возможно, Что До окончания года будет достроено менее 600-700 тыс. Кв. М офисных площадей.
Сложившаяся тенденция децентрализации новых объектов будет только укрепляться. на практике Все новое возведение (85%) будет сосредоточено за пределами ЦАО.
Спрос
Объем спроса в 1 квартале, по традиции являющимся наименее активным периодом, под влиянием негативных тенденций макроэкономических факторов Продолжает демонстрировать понижательную динамику. В 2014 Г. Мы наблюдали уменьшение спроса, вызванное условиями экономического падения И желанием организаций уменьшить свои издержки. В 1 квартале 2015 г. На фоне сохранения неопределенности настроение арендаторов по-прежнему определялось экономической И политической ситуацией в стране.
по результатам трех месяцев совокупный Объем чистого поглощения, показывающий исправление занимаемых арендаторами офисных площадей, достиг отрицательного значения И составил -84 тыс. Кв. М, Что на 230 тыс. Кв. М меньше показателя предшествующего квартала.
Отрицательное Значение чистого поглощения обусловлено, в 1-ю очередь, высвобождением помещений в объектах класса Б+ И Б-. Тут показатель достиг следующих значений: -69 тыс. Кв. М Для класса Б+ И -46 тыс. Кв. М Для класса Б-. Мы считаем, Это говорит про то, Что организации, арендующие помещения в зданиях данного класса, были Наиболее уязвимы в условиях ухудшению экономической ситуации, И в целях снижения затрат заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади.
Также на фоне избыточного предложения И высокой соперничества между собственниками на рынке открылись свежие возможности Для арендаторов по аренде высококачественных объектов на привлекательных коммерческих условиях. Достигая комфортных условий, организации переезжают в объекты лучшего качества И освобождают прежде занимаемые офисы. Про Это свидетельствует Значение чистого поглощения в объектах класса А, которое стало наибольшим в 1 квартале. Таким образом Объем занятых арендаторами офисов в зданиях класса А увеличился на 31 тыс. Кв. М, Что равно аналогичному показателю прошедшего года.
Так, в настоящее время интерес организаций направлен на те объекты, Собственники которых готовы идти навстречу арендатору, номинируя Ставки в рублях или предлагая курсовые коридоры, А Также арендные каникулы, отделку помещений или ее компенсацию.
в условиях экономической неопределенности Большинство арендаторы отдают преимущество продлению договоров в текущем здании, стремясь уменьшить свои расходы на аренду И пересмотреть коммерческие правила. Таким образом, в 1 квартале 2015 г. Мы продолжали следить Увеличение числа сделок, в рамках которых Фирма остается в арендуемом офисе, Но на Более привлекательных условиях.
Что касается распределения спроса по профилю организаций, то по результатам 1 квартала 2015 г. Наиболее активными оказались представители сферы профессиональных услуг. На конец марта число запросов от подобных организаций составило 25% в общем объеме спроса. За первые 3 месяца текущего года количество запросов от производственных организаций уменьшилось на 3% И составило 19%. Также уверенный Спрос продолжают демонстрировать IT И телекоммуникационные организации, на Их долю приходится около 13% от всех запросов.
Вакантные площади
Уровень свободных офисных помещений начал расти С середины 2014 г. И по результатам 1 квартала 2015 г. Составляет Обычно по Москве 17, 1%. Отрицательное Значение чистого поглощения И значительное превосходство над ним объемов нового возведения привели к тому, Что Доля вакантных площадей за первые 3 месяца года выросла на 1, 6 П. П. На данный момент времени бесприпятственно Более 3 млн. Кв. М офисных помещений, в составе которых 1 млн. Кв. М относятся к объектам класса А.
в 1 квартале 2015 г. Объемы свободного предложения снова достигли рекордного Для рынка офисной недвижимости столицы России уровня, превысив значения кризисных 2008-2009 гг.
Таким образом, максимальный Уровень вакантных площадей сохраняется в зданиях класса А. По результатам квартала показатель увеличился на 1, 6 П. П. И на конец марта составил 27, 8%. В подобных объектах обратим внимание долю увеличения свободного предложения за счет выхода на рынок значительного объема качественных площадей, предлагаемых на условиях субаренды.
Рассмотрение распределения вакантности по географии объектов показывает, Что в 1 квартале максимальный Уровень пустующих офисных помещений класса А сохранился в районах « ЗАО До ЧТК» (78%) И « СЗАО после ЧТК» (65%). Такое высокое Значение показателя в данных районах связано С большим объемом свободных площадей в нескольких крупных объектах. Высокая вакантность сохраняется И в Москва-Сити: совокупная площадь свободных помещений по результатам марта составила 40%, основная Часть которых приходится на объекты, введенные в 2013-2014 гг. В ЦАО Доля вакантных площадей на протяжении квартала выросла на 5% И сейчас свободными являются 19% площадей.
Андрей Протасов
Управляющий партнер
Когда вакансия стартует уменьшаться? Личная позиция по рассматриваемому вопросу определяет выбор стратегии собственника И инвестора. Пояснения по инвестиционному рынку на стр. 12.
Увеличение уровня свободных площадей в объектах класса Б+ на протяжении квартала стало самым значительным, Начиная С апреля 2013 г.
Вследствие ввода большого объема нового предложения, А Также высвобождения офисных блоков в связи уменьшением занимаемых площадей И переездом организаций, за 3 месяца показатель увеличился на 2, 9 П. П. И достиг 20, 1%. Одновременно в объектах класса Б- исправление вакантности помещений оказалось Не Более заметным.
на конец 1 квартала Доля свободных площадей в подобных зданиях составила 8, 3%, Что на 0, 4 П. П. Больше чем в предыдущем квартале.
по объему пустующих офисных помещений лидирующие позиции занимают районы « ЗАО До ЧТК» И « СВАО после ЧТК», тут Уровень вакантных площадей по результатам квартала составляет 34% И 28% соответственно. В ЦАО на протяжении трех месяцев показатель увеличился на 1 П. П. И на конец марта составил 10%.
Ставки аренды
в 1 квартале 2105 г. Мы продолжали следить понижательную динамику среднего уровня ставок аренды. Это обусловлено внутренними процессами, происходящими на рынке, А Также нестабильностью макроэкономических показателей И уменьшением спроса в условиях экономического падения.
Сегодня происходит переход рынка к рублевым ставкам. В целях привлечения арендаторов И максимального уменьшения числа свободных площадей в собственных объектах Собственники должны приспасабливаться к новым условиям. Все больше арендодателей номинируют арендные Ставки в рублях или переходят в условные единицы за счет принятия фиксированного курса или валютного коридора. В сих условиях было уменьшение запрашиваемых арендных ставок в рублевом эквиваленте, Собственники помещений корректируют коммерческие правила, стараясь приблизиться к ожиданиям арендаторов.
Таким образом, уменьшение средних запрашиваемых ставок аренды в российской валюте по результатам 1 квартала 2015 г. Было И в объектах класса А, где по традиции Ставки номинируются в долларах США. Это объясняется тем, Что значительная Доля собственников постепенно переходит на рублевые договоры. На протяжении квартала средние базовые запрашиваемые рублевые Ставки аренды в классе А снизились на 12, 5% И на конец марта составили 31 пятьсот руб. За кв. М в год.
Также обратим внимание, существующую на Сегодня значительную разницу между запрашиваемой стоимостью И реальной ценой договора. Даже в тех случаях, Когда Собственники номинируют Ставки в долларах США И Не готовы снижать заявленную Цена аренды в первичном предложении, в процессе переговоров арендатор может обсуждать коммерческие правила, Достигая дисконта До 30-40% от первоначальной стоимости аренды.
ILM Rent Expectations Index (Индекс ожиданий арендных ставок)
Начиная С октября 2013 г., Индекс ожиданий арендных ставок начинает демонстрировать спад. Многие собственников начали понижать Цена аренды. Подобная тенденция продолжается И по Настоящий момент. И по результатам 1 квартала 2015 г. Индекс Таким образом И Не пересек границу в 50 пунктов.
под конец прошедшего года в условиях кризиса спроса И избыточного предложения арендодатели начали корректировать Ставки в сторону снижения, ожидания повышения арендных ставок стают Все ниже, И Индекс опускается До рекордных значений в 26 пунктов Для класса А, И 22 пункта Для класса Б+.
по результатам марта 2015 г. Падение индекса в классе А вовсе Не останавливается, И показатель достигает новых рекордов - в 23 пункта. в классе Б+ напротив, Индекс за 3 месяца поднимается на один пункт До 24%.
------
Индекс ожиданий относительно арендной Ставки отражает, Как Собственники качественных офисных объектов недвижимости столицы России воспринимают происходящие на рынке изменения. ILM REI (Rent Expectation Index – Индекс ожиданий в арендных ставок) возводится на базе ежемесячного социлогического исследования собственников объектов офисной недвижимости. В Индексе ожидания владельцев недвижимости измеряются, исходя в составе перемен запрашиваемых арендодателями арендных ставок.
Индекс может варьироваться в пределах между 0 И 100%. Если REI выше 50%, то высока вероятность повышения средних арендных ставок в ближайшие месяцы. Величина отклонения от равновесного значения 50% показывает силу нисходящего/восходящего тренда. REI, равный 50% указывает на то, Что за анализируемый период Не было никаких перемен. Значение Не Более 50% отражает ожидания собственников к уменьшению арендных ставок.(подробнее об Rent Expectation Index см. На интернет представительстве www. ILM. Ru)
Инвестиционный рынок. Пояснения
Покупатели
Непрофильные Инвесторы. Недостаток альтернатив Для надежных вложений И ожидание “ дистресса” привлекает на рынок непрофильных инвесторов. Определенные Непрофильные спекулятивные Инвесторы, готовы оплачивать больше, чем профессиональные игроки.
Долгосрочные Инвесторы возвращаются. Вступая в диалоги С продавцами, они вытесняют спекулятивных инвесторов, Когда повествование ведется о качественных активах. Среди непрофильных покупателей существенная Доля среднесрочных И долгосрочных инвесторов.
Государственные И крупные частные организации рассматривают покупку зданий. Их привлекает избыток пустующих зданий И внимание к ним от продавцов. Однако, такие Покупатели Все Более часто применяют Для принятия решений финансовый анализ, сходный С анализом инвесторов. Это ставит под вопрос предположение, Что такие Покупатели будут готовы оплачивать существенно больше, чем Долгосрочные Инвесторы.
Одни выходят на договора. Инвесторы, которые сохраняют умеренный взгляд на рынок И верят в Увеличение доступности банковского кредита в среднесрочной перспективе, выходят на диалоги И убеждают продавцов уменьшить цену. Существующий на активе кредит представляет Для них существенную ценность. Однако, на рынке есть игроки, готовые входить И без банковского кредита.
Другие ждут. Часть инвесторов Продолжает наблюдать за экономикой И ждать, Когда Ставки аренды нащупают дно, И возникнет доступное кредитное финансирование или, Как минимум, понимание по развитию положения С ним.
зарубежные Инвесторы обращают внимание. Их мотивирует в Российскую Федерацию избыточная ликвидность И уменьшение доходности на ключевых международных рынках. Подешевевший Рубль привлек внимание, Однако покуда далеко Не Все активы имеют цену в рублях. В западной СМИ появляются статьи о нашем рынке, например, Уол Стрит Джорнал публикует публикацию о Москве (http://www.wsj.com/articles/rents-fall-vacancies-rise-as-moscow-confronts-flagging-economy-1427820200). Наиболее опытные зарубежные Инвесторы пользуются неопределенностью на рынке И стараются закрывать договора.
“ Небанковские” кредиторы. Вход на рынок рассматривают свежие кредиторы, которые способны предложить финансирование по ставкам, которые ниже банковских, в данный момент.
Рубль И рублевые договора тревожат. Зарубежные И российские валютные Инвесторы сильно насторожены колебанием рубля И давлением рынка от рублевых договоров аренды.
Возможен переход к рублевому рынку. В итоге новой валютной политики российских властей И слабого рубля, активы С рублевой выручкой получают свою долю внимания, Так же И от зарубежных инвесторов.
Продавцы
Давление от арендаторов. Диалоги собственников И арендаторов по уменьшению ставок И переходу в рубли продолжаются. В высококонкурентных сегментах рынка (классы B И C) позиция арендаторов Ясно сильнее. В сегментах С Более низким уровнем соперничества (класс A, центр), Собственники пытаются держать напор, Но Все же, Как правило, идут на уступки. В ситуациях, Когда Собственники Не готовы идти на встречу, ожидаются судебные иски от арендаторов. Если будут решения суда в угоду арендаторов, Это может стать прецедентом И повлиять на позицию Более лояльных арендаторов.
Давление от кредитных организаций уменьшилось, Но Не исчезло. Усиление рубля С уровней начала г. И осознание того, Что банки До тех пор Пока Не выражали заинтересованность в дефолте проблемных заемщиков снизило градус отношений С банками. Многие кредитов размещается на реструктуризации, Однако есть заемщики, которые докладывают свои при DSCR< 1. До тех пор Пока Не очевидно, Как разрешится ситуация С долларовыми кредитами, Т. К. Нет определенности С курсом рубля И со ставками аренды.
Надежда И Не стремление фиксировать убытки. Финансовые партнеры, включая соинвесторов, оказывают Давление на управляющих из-за невыполнения бизнес-планов Вследствие девальвации рубля, увеличения вакансий И замедления продаж. Однако, шанс на лучшее И недостаток желания партнеров фиксировать убытки, Не вынуждает управляющих продавать активы по цене, запрашиваемой покупателями.
Ликвидационных цен нет. Собственники, которые должны ликвидировать активы в РФ, Не спешат продавать Их по низкой, С Их точки зрения, цене.
“ Настоящий дистресс”. Низкое качества актива И Высокая конкуренция бывает вынуждает продавать его по цене, приближенной к себестоимости, Однако, Даже такая стоимость Не всегда обоснованна.
обнаружить “ своего” покупателя. Большинство Продавцы питают надежду обнаружить “ своего” покупателя Среди компаний-пользователей недвижимости, которые купят офис дороже, чем Инвесторы, у которых есть ожидания по монетарной доходности И которые стараются принимать во внимание факторы, влияющие на будущую Цена активов.
стоимость
Разрыв по цене предложения И спроса превалирует. Как правило, различие взглядов продавцов И покупателей на развитие рынка в ближайшие 2 года Не дает возможность ликвидировать Разрыв в цене И закрывать договора. И Все же, договора закрываются, Когда взгляды на рынок И подходы к распределению рисков совпадают.
Трудно выяснить цену продажи. Даже мотивированным продавцам Трудно выяснить адекватную запрашиваемую цену из-за Не большего числа переводов денежных средств И присущей нашему рынку непрозрачности.
Быстрый “ отскок” маловероятен. Не Большинство ожидают, Что будет скорый “ отскок” Как в 2009 году, Когда лучшие приобретения были сделаны в первом полугодии И С 2010 года рынок пошел вверх. Однако, в этот раз, кроме “ обычных” Для нас вопросов С курсом рубля (падением цен на нефть) И доступностью банковского оплаты, есть такие структурные факторы, Как переизбыток офисных площадей И циклическое замедление экономики. Если еще принять позицию, Что наказания Не будут сняты скоро И Что наступил период низких цен на нефтепродукты, то прогноз И вовсе будет депрессивным.
